A.N.AMM.I.
15 gen 2026
Installazione senza titolo edilizio, limiti di legge e diritti degli altri condomini: cosa prevede il Codice Civile e cosa dice la giurisprudenza più recente...
Fotovoltaico ad uso privato sul tetto comune
L’installazione di impianti fotovoltaici sulle parti comuni di un edificio condominiale è oggi un tema di grande attualità. La normativa e la giurisprudenza offrono indicazioni chiare sui limiti e sulle condizioni di legittimità dell’uso privato del tetto comune.
Installazione senza titolo edilizio
L’installazione del fotovoltaico in condominio non richiede titolo edilizio, salvo modifiche dello stato originario dell’immobile. Resta fermo che eventuali divieti contenuti nel regolamento condominiale prevalgono.
Per comprendere correttamente l’uso della cosa comune occorre richiamare l’art. 1102 c.c., norma cardine in materia.
Uso della cosa comune e limiti di legge
La norma stabilisce che ogni partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne pari uso. A tal fine, il condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento del bene.
I limiti sono due:– il limite oggettivo della destinazione del bene comune;– il limite soggettivo del pari uso garantito agli altri comproprietari.
La violazione anche di una sola di queste condizioni rende l’uso illegittimo, come chiarito dalla Cassazione (n. 10013/1991).
Innovazioni, sicurezza e decoro architettonico
Resta fermo il rispetto dei limiti posti dall’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni, con particolare riferimento alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio.
La giurisprudenza precisa che la destinazione del bene comune va valutata sia in senso oggettivo (funzione naturale del bene, come la copertura del tetto), sia in senso soggettivo (funzione attribuita dai condomini tramite regolamento o deliberazione assembleare), come affermato dalla Cassazione nelle sentenze n. 17556/2014 e n. 14107/2012.
La modifica è illecita solo se altera in modo essenziale la funzione del bene o ne impedisce la fruizione agli altri condomini. Non è invece vietato aggiungere una utilità particolare per il singolo, purché non pregiudichi quella generale.
Il principio del pari uso
Il principio del pari uso non implica un utilizzo identico o simultaneo, ma un uso potenziale.
L’installazione del fotovoltaico è quindi lecita quando non compromette la possibilità per gli altri condomini di effettuare in futuro lo stesso uso della parte comune e quando non è ragionevole presumere un concreto interesse degli altri a utilizzare quello stesso spazio in modo identico (Cass. n. 24295/2014).
Comunicazione all’assemblea e buone prassi
È buona prassi che il condomino interessato comunichi preventivamente il progetto, alleghi planimetrie e relazione tecnica, garantisca la non compromissione del pari diritto e informi l’assemblea condominiale.
L’assemblea non può vietare l’intervento, ma può regolamentarne le modalità e gli aspetti legati alla sicurezza.
L’occupazione del tetto deve essere proporzionata e non può impedire future installazioni da parte degli altri proprietari. Per questo motivo è utile definire una ripartizione equa degli spazi disponibili per i pannelli fotovoltaici.
La giurisprudenza più recente (Cass. ord. n. 1337/2023 e Cass. n. 2640/2023) conferma la piena ammissibilità dell’uso più intenso della cosa comune, purché non lesivo dei diritti altrui.
A.N.AMM.I.